Thị trường BĐS, đã đến mùa sôi động

Tháng Ngâu qua đi là lúc thị trường BĐS ngắn hạn hoặc dài hạn sẽ bước vào giai đoạn sôi động với nhiều dự án mới được “tung” ra thị trường.

Thay đổi cách thức bán hàng

Bán hàng bằng khuyến mãi cực lớn là “chiêu thức” mà Công ty Địa ốc Sacomreal sử dụng cho dự án Jamona Golden Silk tại Quận 7, Tp. HCM. Công ty này đã đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi rất hấp dẫn ngay trong ngày đầu mở bán như tặng 17 chỉ vàng SJC cho khách hàng mua biệt thự…

Ấn tượng hơn, khi mua biệt thự của Sacomreal, khách hàng sẽ trở thành cổ đông của công ty này vì được tặng 40.000 cổ phiếu SCR (trên 400 triệu đồng).

Với các chính sách khuyến mãi “chịu chơi” như vậy, công ty này đã bán được 70% biệt thự của dự án ngay ngày đầu mở bán.

Trong khi đó, dự án căn hộ cao cấp Dragon Hill 2 lại thực hiện cho khách hàng được sống trải nghiệm miễn phí tại Dragon Hill 1 đến khi được bàn giao căn hộ Dragon Hill 2 để người mua cảm nhận được tất cả chất lượng và tiện ích của căn hộ.

 Nhờ đó, dự án này đã được khách hàng đặt mua gần 100 căn từ đầu năm đến nay. Nhu cầu nhà ở tăng cao của người dân cũng là lý do khiến dự án này “đắt khách” như vậy.

Nhiều dự án “khủng” sẽ được đưa ra thị trường trong thời gian tới

Dự án Khu đô thị Lakeview City (Quận 2) bán 5,9 tỷ đồng/căn nhà phố nhưng đã bán được trên 50% sản phẩm trên tổng 900 căn nhà phố, biệt thự.

Một dự án khác cũng nhận được rất nhiều sự quan tâm từ khách hàng là Him Lam Phú Đông (đường Phạm Văn Đồng – Tp.HCM). Him Lam Land vừa mở bán 400 căn hộ sau khi bán thành công 207 nền đất cùng thuộc dự án nêu trên. Các căn hộ hiện đã có mức giá chênh 10 – 15% so với giá bán của chủ đầu tư nhưng vẫn “hút” khách.

Sẽ có nhiều dự án mới

Theo số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường, 80.000 căn hộ là số lượng nguồn cung hiện có của Tp.HCM. Dựa theo số lượng căn hộ đã chào bán, nguồn cung căn hộ được dự báo sẽ tăng 74% trong 3 năm tới. Đặc biệt, phân khúc căn hộ cao cấp trên 2.000 USD/m2 dự báo sẽ có nguồn cung tăng gấp đôi.

Kết quả bán hàng ấn tượng của năm 2015 và nửa đầu năm 2016 (con số bán hàng cao hơn 250% lượng căn hộ được bán trong giai đoạn 2011-2014) là nguyên nhân dẫn đến nguồn cung ngày càng dồi dào trên thị trường Tp.HCM hiện nay – theo nhận định của bà Regina, Giám đốc Nghiên cứu và tư vấn thị trường vốn đầu tư của JLL.

Cũng theo bà Regina, sự phát triển của lượng vốn đầu tư vào thị trường nhà ở năm 2015 là do những thay đổi về chính sách và các yếu tố tích cực khác của nền kinh tế đã dần tích cực hơn.

Một nguồn vốn lớn ngày càng được đổ vào thị trường BĐS Việt Nam bởi việc cho phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam sẽ kích thích các nhà đầu tư nước ngoài.

JLL cũng cho biết, sự tăng trưởng mạnh mẽ của nguồn cung vẫn sẽ đuộc thị trường hấp thụ đủ bởi mật độ dân số Tp.HCM hiện tại vẫn cao hơn nguồn cung BĐS. So với các nước khác trong khu vực, tỷ lệ nguồn cung so với mật độ dân số của Việt Nam vẫn còn ở mức thấp.

Do đó, Chính Phủ Việt Nam đã và đang khuyến khích các dự án nhà ở bình dân để đáp ứng tốt nhất nhu cầu về nhà ở cho người dân thành phố. Thực tế, các chủ đầu tư lại hào hứng hơn với các dự án thuộc phân khúc cao cấp.

Sự tăng mạnh về số lượng nhà bán được thuộc phân khúc cao cấp không dẫn đến sự tăng giá của căn hộ ở phân khúc này. Bằng chứng là giá bán căn hộ cao cấp chỉ tăng 9% trong 6 quý vừa qua. Theo dự báo của JLL, trong 3 năm tới, giá thuê và lợi nhuận cho thuê sẽ giảm trong bối cảnh các dự án tương lai được hoàn thiện. 

Thị trường BĐS khu vực phía Nam có nhiều khác biệt tại từng vùng. Nếu như BĐS Đồng Nai sôi động bởi sự phát triển vượt bậc của cơ sở hạ tầng thì BĐS Bình Dương lại trầm lặng và yên ắng.

Tuy nhiên, nhìn chung, theo dự báo của các chuyên gia, BĐS phía Nam vẫn sẽ sôi động trong thời gian tới với nhiều dự án mới được chào bán trên thị trường.

Theo Báo Xây dựng

Khi các doanh nghiệp BĐS "chán ăn một món"

Căn hộ vốn là phân khúc thị trường sôi động nhất nhưng phải cạnh tranh mạnh khiến nhiều nhà đầu tư quyết định chuyển hướng, săn lùng những sản phẩm mới, độc đáo nhằm tăng thanh khoản cũng như khả năng sinh lời.

Cách đây mấy năm, anh Chung (Hai Bà Trưng, Hà Nội), một nhà đầu tư có nhiều năm lăn lộn trong lĩnh vực bất động sản thường đổ tiền vào phân khúc căn hộ. Thế nhưng gần đây, khi thị trường có nhiều sự lựa chọn hơn với việc một số chủ đầu tư tung ra các sản phẩm mới, đồng thời thanh khoản các phân khúc có nhiều xáo trộn khiến "khẩu vị" đầu tư của anh Chung cũng thay đổi.

"Đầu tư mua căn hộ đến khi tăng giá thì bán hoặc cho thuê lại đều có lãi. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ tại Hà Nội hiện đang chịu sự cạnh tranh quá lớn, trong khi các dự án liên tục bung hàng ra thị trường nên rất khó bán. Sau vài lần không bán được tôi đành phải phải cho thuê nhưng lại phải tốn thêm khoản đầu tư nội thất, đấy là chưa kể một số nơi giá còn bị giảm", anh Chung giải thích.

Thời gian này, anh Chung tìm kiếm những sản phẩm độc đáo hơn, có nguồn cung ở mức vừa phải, chẳng hạn như nhà phố thương mại (shophouse), nhà liền kề... Theo nhà đầu tư này, hiện đây là những phân khúc chiếm số lượng không quá lớn trên thị trường nên mức độ cạnh tranh thấp hơn. Tuy nhiên, theo anh CHung, các nhà đầu tư cũng lưu ý nên chọn dự án có thời gian bàn giao nhà nhanh để đảm bảo độ an toàn cũng như tìm kiếm những sản phẩm có tiềm năng thương mại để dễ dàng kinh doanh hoặc cho thuê lại sau khi sản phẩm hình thành.

Khi phân khúc căn hộ cạnh tranh ngày một gay gắt, nhiều nhà đầu tư
BĐS chuyển hướng sang phân khúc liền kề, nhà phố thương mại. Ảnh: NT

Một nhà đầu tư tên Quảng (Hoàn Kiếm) cũng cho biết đang rút dần các tài sản đầu tư khỏi phân khúc căn hộ, chỉ giữ lại những dự án có khả năng tăng giá. Nhà đầu tư này vừa bán 3 căn hộ chung cư để gom tiền mua một căn nhà phố và kỳ vọng với tiềm năng thương mại của khu vực có dự án, sản phẩm sau này có thể cho thuê lại với mức giá cao. "Thời gian trước nhà đất liền kề với giá cao nên rất khó bán trong bối cảnh bất động sản khủng hoảng, thanh khoản kém, trong khi sản phẩm căn hộ dễ bán hơn nên tôi đầu tư chủ yếu vào phân khúc này. Đến nay đầu tư căn hộ muốn có lãi thì phải tìm được những dự án thực sự tốt cả về vị trí, giá bán lẫn tiện ích... Còn về nhà đất, hiện nay thị trường đã có thêm một số sản phẩm mới có vị trí tại các khu vực trung tâm, sau này dễ dàng trong việc cho thuê mặt bằng kinh doanh, giá trị bất động sản cũng ổn định hơn", anh Quảng lý giải.

Theo lãnh đạo một số sàn bất động sản, từ trước Tết Nguyên đán, thanh khoản trên thị trường căn hộ đã có dấu hiệu chững lại và đặc biệt giảm mạnh kể từ đầu năm tới nay. Trong đó, những người mua, chủ yếu là có nhu cầu ở thực. Còn lượng khách hàng mua với mục đích đầu tư đã giảm đáng kể, ngoại trừ những dự án thực sự thuộc hàng hiếm ở khu vực trung tâm, có tiềm năng tăng giá tốt.

"Cũng giống như một người đã ăn quá no và không thể nào ăn thêm được nữa, thị trường căn hộ trong năm vừa qua đã tiêu thụ quá mạnh và hiện đã bước vào giai đoạn bão hòa, thanh khoản chững lại. Không ít nhà đầu tư ôm hàng đang gặp khó khăn trong việc bán ra", ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam nhận định.

Trước những thay đổi về "khẩu vị" của các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản cũng khá đau đầu trong việc làm mới sản phẩm của mình hoặc tung ra thị trường những mặt hàng mới. Ngoài phân khúc căn hộ vốn là dòng sản phẩm chủ đạo nuôi sống doanh nghiệp trong những năm thị trường địa ốc khủng hoảng, từ cuối năm 2015, nhiều chủ đầu tư tại thị trường Hà Nội đã giới thiệu những sản phẩm mới như nhà phố thương mại (shophouse) tại dự án Vinhomes Gardenia Mỹ Đình, Five Star Mỹ Đình, Times City Park Hill, Gamuda Gardens… Sắp tới, một doanh nghiệp cũng tiết lộ sẽ đưa ra thị trường loại hình căn hộ "lai" giữa nhà ở, khách sạn và văn phòng (còn có tên gọi là officetel). Còn với dòng sản phẩm là nhà liền kề, đất nền...các chủ đầu tư cũng không ngừng làm mới sản phẩm bằng những tiện ích, chính sách bán hàng hấp dẫn.

Bà Nguyễn Thúy Hạnh - Giám đốc sàn giao dịch bất động sản An Bình Land cũng thừa nhận, không ít nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp đã quyết định chuyển hướng sang đầu tư nhà phố khi nhận ra thị trường căn hộ đã bão hòa và ngày càng khó cạnh tranh.

TpHCM, một đại gia kín tiếng là Sacomreal đã bung ra dự án nhà phố, biệt thự, căn hộ thương mại Jamona Golden Silk 2.200 tỷ ngay khu Nam Sài gòn. đây được xem là điểm nhấn của khu nam trong năm 2016.

Phối cảnh dự án Jamona Golden Silk Quận 7

"Giá trị của các loại hình nhà đất vẫn thường có sự gia tăng tốt hơn, nhất là khi thị trường có dấu hiệu phục hồi trở lại, thanh khoản tăng cao hơn so với trước đây. Với những sản phẩm dự án nằm ở khu vực có tiềm năng thương mại, đông dân cư thì nhà đầu tư ngoài việc bán lại còn có thể cho thuê kinh doanh hoặc làm văn phòng với mức giá khá tốt nên khả năng sinh lời của phân khúc này được đánh giá khả quan hơn. Đây cũng là lý do chính khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng", bà Hạnh phân tích.

Chung cư không được phép làm văn phòng: Doanh nghiệp lách luật?

 Hiện tại, Luật Nhà ở đã cấm các doanh nghiệp sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích. Tuy nhiên, sự thiếu nhất quán kéo dài của lộ trình “cấm hay mở” từ Bộ Xây dựng đã khiến cho nhiều doanh nghiệp dần "thích nghi” với việc tìm ra kế sách để "lách" luật.

“Điều kỳ lạ tại Việt Nam là chung cư không chỉ được sử dụng vào mục đích để ở mà còn được dùng làm văn phòng, thậm chí là buôn bán hóa chất, sản xuất tiểu thủ công nghiệp. Tình trạng này đã ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân sống tại chung cư do nguy cơ cháy nổ rất cao. Chúng ta đã có Luật nhưng chưa làm mạnh tay, dẫn đến tình trạng nhiều doanh nghiệp chây ỳ, không thực hiện quy định di dời", GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận xét.

Tình trạng chung cư hỗn tạp “ở, thuê”

Khảo sát tại khu tái định cư B6C KĐT Nam Trung Yên (Cầu Giấy, Hà Nội), phóng viên ghi nhận tại hầu hết các tầng đều có các công ty thuê căn hộ làm văn phòng. Cá biệt, tại tầng 9 có đến 3 văn phòng hoạt động môi giới địa ốc. Thậm chí, khi phóng viên ngỏ ý tìm căn hộ để thuê làm văn phòng tại tòa này thì từ nhân viên trông xe, người bán trà đá đều rất nhiệt tình “dẫn mối”. “Nếu chị có nhu cầu, em sẽ liên hệ chính chủ cho, giá thuê dao động từ 5 - 7 triệu đồng/tháng tùy từng khu nhà, diện tích căn hộ”, một “cò” mau mắn tư vấn.

Tại “thiên đường” văn phòng cho thuê trong khu vực Trung Hòa - Nhân Chính, cảnh tượng thuê và cho thuê căn hộ làm văn phòng diễn ra công khai, tấp nập. Cả mặt bằng tầng 2 của tòa nhà 18T2 đều kín văn phòng làm việc của các doanh nghiệp. Anh Q., một thành viên của Ban quản trị tòa nhà cho biết, hiện tại, những tầng thấp của tòa nhà đã được các doanh nghiệp thuê hết, giá thuê dao động từ 10 - 12 triệu đồng/tháng. Khi phóng viênyêu cầu được giảm giá do thời điểm này Nhà nước đang “siết” doanh nghiệp kinh doanh trong chung cư thì anh Q. trấn an: “Năm nào, Bộ Xây dựng chẳng ban hành một vài văn bản liên quan đến việc không được dùng chung cư sai mục đích. Nhưng ra quy định rồi để đấy chứ có thấy cơ quan chức năng nào đi xử lý đâu? Cho nên anh, chị cứ yên tâm khảo giá, so với giá thuê trên phố, khu vực này giá “mềm” hơn rất nhiều”.

Đáng chú ý, nhiều căn hộ trong khu tập thể cũ như Thành Công, Khương Thượng… cũng được sửa chữa, cơi nới và trở thành văn phòng giao dịch. Theo một số người dân sinh sống tại đây, người ở cứ ở, người thuê vẫn thuê khiến cho tình hình an ninh xáo trộn nhiều do xuất hiện quá nhiều người lạ mặt. Người dân lúc nào cũng nơm nớp lo sợ phát sinh những loại tệ nạn xã hội. Đại diện một doanh nghiệp đang đặt văn phòng tại tập thể Thành Công cho biết, thời điểm bị cấm, công ty cũng định xuống phố thuê, nhưng thấy các doanh nghiệp khác vẫn “yên vị” nên ở lại. Giá tiền thuê nhà hơn 5 triệu đồng/tháng dễ thở hơn rất nhiều so với các khu cao ốc hay nhà mặt phố. Thậm chí, nhiều tổ chức kinh doanh còn “rỉ tai” nhau chiêu “lách”, lấy địa chỉ đăng ký kinh doanh một nơi và sau đó chuyển hoạt động về chung cư để tiết kiệm kinh phí.

Hệ quả của sự “nhân nhượng”?

Phân tích về vấn đề này, luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự cho biết, theo Luật Nhà ở, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích “để ở” và phục vụ cho các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, mục đích sử dụng của chung cư là phải để ở. Tuy nhiên, cũng theo quy định của Luật, là chủ sở hữu nhà ở hợp pháp, người dân có toàn bộ các quyền theo luật định dành cho chủ sở hữu nhà ở và không hề có quy định về việc hạn chế chủ sở hữu nhà ở chỉ được cho thuê nhà ở với mục đích để sử dụng làm nhà ở. Điều này cho thấy, có độ “chênh” giữa quy định của Luật Nhà ở và thực tiễn áp dụng luật đối với mục đích sử dụng nhà ở. Và trong khi công tác quản lý Nhà nước vẫn còn “lấn cấn” thì rất khó cấm được việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng khi nhu cầu mặt bằng kinh doanh giá rẻ luôn luôn tồn tại.

Ở góc nhìn khác của các doanh nghiệp, nếu cấm tất cả sẽ làm khó cho doanh nghiệp nhỏ, chi phí eo hẹp. Vì vậy, nên nới lỏng hơn, phân chia doanh nghiệp nhỏ, siêu nhỏ với doanh nghiệp lớn để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nhỏ được thuê tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, ông Võ lại phản biện ý kiến này: “Theo tôi, đã đến lúc chúng ta cũng phải cương quyết thực hiện, không phân biệt doanh nghiệp lớn hay nhỏ. Trước đây, chính tôi cũng đã có ý kiến trong hoàn cảnh quá thiếu chỗ ở thì có thể nhân nhượng, nhưng để hướng tới một đô thị hiện đại thì không nên để tất cả các hoạt động khác chen lấn vào nơi ở”.

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, việc dùng chung cư làm văn phòng không phải là vấn đề mới tại các nước. Các doanh nghiệp chỉ vài ba nhân viên lại phải thuê mặt bằng ở phố sẽ rất tốn chi phí. Ngược lại, doanh nghiệp có số lượng nhân viên từ 30 - 40 người nhưng sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng sẽ làm tăng tải trọng và công năng tòa nhà lên rất nhiều lần. Do đó, không có một chính sách nào đáp ứng được quyền lợi của tất cả các đối tượng trong xã hội, mà chỉ có thể đảm bảo quyền và lợi ích cho đa số người dân. Trước mắt, có thể ảnh hưởng tới một bộ phận các doanh nghiệp. Tuy nhiên, về lâu dài, họ sẽ yên tâm hơn khi đặt văn phòng tại những công trình được thiết kế đúng chức năng, hoạt động trong môi trường an toàn, văn minh thương mại và tuân thủ quy định của luật pháp. Điều quan trọng là Bộ Xây dựng cần phải tiến hành thanh, kiểm tra định kỳ, sàng lọc nghiêm túc vấn đề này thì câu chuyện cấm sử dụng chung cư ngoài mục đích để ở mới được hiện thực hóa.

Theo Kinh tế đô thị

Phối cảnh khu căn hộ & office-tel Charmington La pointe

Tương lai nào cho office-tel?

Officetel được dự báo là xu hướng mới của thị trường vì tính đa năng (office+Hotel) có thể ở và đăng ký kinh doanh. đặc điểm của Office-tel là diện tích nhỏ, giá thuê phải chăng, đầy đủ tiện ích và thường nằm ở các trung tâm nên sẽ được các doanh nghiệp nhỏ, dân Start up hướng đến. địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tiên phong là dự án the manor, betexco rất thành công, sau đó phải kể đến các dự án sắp đưa ra thị trường như: charmington la pointe, richmond...Hiện tiềm năng của phân khúc này đang rất thịnh hành ở Tphcm.

Tham khảo thêm tại: charmington.org